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私には2017年11月に都内2LDKのマンション売却と

地方の一戸建て住宅の買い替えを同時に行った

経験があります。

 

「子供ができたので家が手狭になった」

「やっぱり一戸建てがいいな」

「二世帯住宅にしたい」

 

という考えをお持ちになった方であれば

私と同じ問題に直面する可能性は十分あります。

 

家を買うにしても売るにしても物事は

計画的に進めるのがいちばんなのですが

でも何が起こるか分からないですよね?

 

計画を実行している最中に両親が離婚して

計画を前倒しにしなければならない事だって

十分に考えられます。

 

実際に「買い替え」してみて、特に売却前の

圧倒的な準備不足を痛感しました。

ここでは触れられていませんが売却の契約時には

自分が不利になる失敗もしています。→コチラの記事

 

今回は家を売却する前に査定を行って仲介不動産会社を

選ぶ前までの過程で事前に決めておきたい事をメインに

話を進めていきたいと思います。

 

 

①住宅ローン残高を確認する

 

 

まずは自分が今住んでいる家がいくらで売れるのかを確認し

『住宅ローン残高よりも高く売れるかどうか』

確かめておく必要があります。

 

万が一

住宅ローン残高が残る場合、決済時に不足分を

手持ちの現金で補う必要が出てくるからです。

 

不動産屋に売却を依頼する場合は

売却時に仲介手数料として売却金額の

3%かかってきますのでそれも加味します。

 

また中古取引の場合は消費税はかかりません。

 

反対に

新築物件購入時には消費税(2020年現在で10%)

かかってくるのでご注意下さい。

 

 

 

 

②希望売却価格の設定方法

 

 

上記で確認した

・住宅ローン残高

・仲介手数料(不動産屋依頼の場合)

・新築物件用の頭金

・値引き交渉されたとき用の予備(100万円ほど)

 

を足した数字があなたが今住んでいる家の

希望売却価格になります。

 

その希望価格が周辺中古物件の相場と

同じくらいor下回っている場合は

3ヵ月以内に買い手が現れる可能性が高いと思います。

 

相場よりも高くなってしまうと

なかなか売れなかったり上記4項目のうち

どれかを妥協しなければなりません。

 

 

中古物件相場を知る方法としては

不動産屋さんで聞くのが一番確実なのですが、

売る決意にまでは至らない場合はインターネットでの

売却査定依頼が手間もかからず便利です。

 

売却査定を依頼する場合は1社からではなく

最低3社から査定額を提示してもらいそれぞれ提示された

金額の平均額がおおよそ現状の相場と考えます。

 

周辺で同じような間取り、築年数や最寄り駅からの徒歩時間で

いくらで売りに出しているかもチェックしておき、

ここで大体の売却金額と相場のイメージをつかむ事が重要です。

 

 

 

 

③「売り先行」か「買い先行」かを決めておく

 

 

今の家に住みながら住み替える物件をじっくり下見して契約、

その後引渡しまでを済ませてから売りに出すことが可能であれば

「買い先行」がベストです。

 

◎買い先行がベストな理由

・今の家に住みながら希望に合う新居探しができる

・新居に引越してから今の家をゆっくり売却できる

・引越しが一回ですむ

 

などがありますが、

今の家で住宅ローン返済中で、売却益でのローン完済を

見込んでいる場合は買い先行で進めるのは難しいでしょう。

 

住宅ローンには、返済できない場合は住宅の権利は全て

金融機関にうつりますよという「抵当権」というものが

設定されている為です。

 

ダブルでローンを組めるくらい年収が高い、または

既に住宅ローンを完済している場合でしか「買い先行」

を選択できないので売却を検討するほとんどの方が

「売り先行」を選択する事になるかと思います。

 

「売り先行」の大きなデメリットは

・いつ売れるか分からない

・売れるのが決まらないと予定が立てられない

・次の家が見つからなければ仮住まいが必要になる

・仮住まいとなれば引越しが2回必要になる

 

事です。

 

売買契約書にはだいたい

「売れたら決済日までに退去して下さい」

的な文章が記載されています。

 

引渡し(銀行決済日)までの間に

新居探し、契約、引越しまで済まさなければ

ならないので

 

それから土地を購入して新たに注文住宅を

建てるのは事実上、不可能なので、

 

その場合の選択肢としては

・中古物件を新たに購入する

・建売住宅を新たに購入する

・仮住まいを借りた後、土地を購入し注文住宅を建てる

・賃貸住宅に引越しする

 

いずれにせよ引渡し(決済日)までには必ず

退去しなければいけなくなります。

 

 

 

 

 

 

④仲介不動産会社の選定方法

 

 

よく芸能人を広告等にした仲介不動産会社のCMなどが

よく放送されているため、良いイメージを持つ方も

いるかと思いますが、担当者はピンキリです。

 

万が一、あなたのお住いの土地相場を全く知らない

新人の担当者がついてしまったりすると

 

少しでも高く売りたいというこちらの事情よりも

早く売り切る営業ノルマ的なものを優先させ、

平気でその土地の相場より「格安」で売りだす

提案をしてきたりします。

 

担当者が信頼できる営業マンかどうかには

細心の注意を払う必要があります。

それは担当者の態度や言動に良く現れるので、

それを見逃さない事です。

 

複数社に売却査定を依頼して競わせるのも結構ですが

ただ単に提示額が一番高いという理由だけでその会社を

選んでしまうと、後になって

「引き合いが無いので値下げしましょう」

なんて事も不動産あるあるなので、仲介業者は

信頼と実績を見て選びましょう。

 

 

 

 

さいごに

 

自宅の買い替えを成功させるには売却する前から

売却戦略を考えておかなければなりません。

不動産会社の言いなりでは確実に不利益を被ります。

 

 

実際に買い替えをするにあたり自分以外に、

・銀行の住宅ローン担当者(売)

・不動産仲介(売)

・買主(売)

・買主の不動産仲介(売)

・司法書士(売)

・不動産仲介(買)

・売主(買)

・銀行の住宅ローン担当者(買)

・司法書士(買)

・土地家屋調査士(買)

 

これだけの人たちが関わってきます。

 

特に銀行での融資決済や登記に関する事はタイミング

が狂うといろいろな人に迷惑がかかってしまうため、

売却で失敗してしまうと購入にも影響を及ぼしかねない

ので売却こそ慎重に行いたいところですね。

 

今回は売却を検討している段階で、不動産会社と

媒介契約を結ぶ前までに決めておきたい事を

お話ししました。

 

少しでもこのレポートがこれから買い替える

皆様のお役に立てれば幸いです。