マイホームを住み替えたいけれど

住宅ローンが残っている。その場合は

新しく購入する家はWローンにしようか、

買い替えローンにしようか迷うところ。

 

今回はそれぞれのメリット・デメリットと

私が実践して成功した裏ワザがありますので

それを纏めてみたいと思います。

 

 

 

Wローンのメリット

 

・現在の家を売却する前に新居の購入ができる

・仮住まいの確保が必要ない

・仮住まいへの引っ越し費用が必要なくなる

・現在の家を売り急ぐ必要が無い

・現在の家を賃貸に出すこともできる(ローン条件による)

 

 

 

Wローンのデメリット

 

・融資審査がかなり厳しくなる

・月々返済額が大きくなる

・住宅ローン控除は住んでいるほう(1軒分)のみ

 

 

Wローンができる人はよほど年収が高くて

生活に余裕がある人に限られます。

 

フラット35では年収に対して

ローンの返済額が占める割合が

・年収400万円未満は30%以下

・年収400万円以上は35%以下

 

という基準があるため、現在のローンと

新しく購入予定のローンを足して12倍した金額が

年収に対して上記基準を満たしているか

 

事前にシミュレーションしておく必要があります。

仮に現在のローンが月10万円で

新居のローンも月10万円の場合は

少なくとも年収700万円必要になる計算です。

 

 

 

 

買い替えローンのメリット

 

・売却益がマイナスでも合算して新居購入ができる

・手持ち資金を減らさずに住み替えができる

 

 

 

買い替えローンのデメリット

 

・売却益マイナス分も考慮して新居を購入する事になる

・融資審査が厳しくなる

・売却と購入を同時に行えない場合、仮住まいが必要になる

 

 

 

住宅ローンの残った状態で住み替えをする場合、

ほとんどが買い替えローンを選択すると思いますが

 

売却と購入の同時決済は物理的に無理があり

仮住まいに一旦引っ越して、それから

新居購入をすることになると思います。

 

犬や猫などのペットがある場合などは

費用面でも精神面でも大きな負担となります。

 

 

私の場合は上記ダブルローンも買い替えローンも

使わずに、ある裏ワザをたまたま実践し、

普通に売却し、普通に購入し、

 

遠方だったので決済は大変でしたが

仮住まいを確保することもなく一発で

双方の引渡し・引越しまで行う事ができました。

 

ダブルローンと買い替えローンのメリットを

総どりしたような方法をお伝えします。

 

 

 

こうすれば成功する買い替えの裏ワザ

 

 

①現在の家の売却契約時に引渡しを3か月以上先の日付にしてもらう

売却が決まって直ぐに引き渡すのではなく

3か月以上先の日付にしてもらいます。

 

新居が注文住宅の場合は、竣工して

引渡し可能な日まで合わせるようにして下さい。

 

悪天候の影響で工事が遅れる事も想定し

余裕のある日程を予め決めておくと良いです。

 

 

②売却契約時に「引渡し猶予」の特約を付けてもらう

これを付けると不動産屋さんは嫌がります。

売りにくくなるからです。

なので向こうから提案してくることは

まずありません。

 

これはどういう事かと言いますと

売却が決まり、買主の融資実行日をもって

現在の家の所有権は新しい買主に移ります。

 

融資実行後もしばらくここに住ませてね!

という特約が「引渡し猶予」です。

 

通常は10日間から1カ月間という期間が

一般的です。

 

この特約を付ける事で融資実行後も

住み続け、ゆっくり引越しすることが

可能になります。

 

但し、猶予期間中であっても所有権は

買主にあるので、その期間の家賃や光熱費は

日割りで精算し、火災保険なども掛けたまま

 

慎重に過ごさなければなりません。

買主と売主の信頼関係が必要です。

 

 

③新居の契約を済ませ、現在の家を売却し残金を受け取る

 

売却契約後は速やかに新居を探し、契約します。

同時に融資審査にも出してしまいましょう。

 

ここでの裏ワザなんですが

 

売却契約締結後は現在のローンは無いものとして

審査してもらえる事です。

 

なので借入金はゼロと書きこみます。

 

その後、現在の家を売却し融資実行で

売却益から住宅ローン残高を差し引いた

お金を買主より受け取ります。

 

注意事項は売却益よりローン残高が大きかった

場合です。その場合は不足金を手持ち資金を

充填し、ローン完済しなければなりません。

 

上手く売却益が発生すれば

それを新居の契約手付金や初期費用に

充てる事ができます。

 

 

新居の融資実行をして引渡しを受け引越しする

 

引渡し猶予中に新居の融資実行と引渡しを

行います。

引越し日の前日に、現在の家の鍵や

設備の取り扱い説明書等を不動産屋さんへ

渡し、内覧やクリーニングを済ませましょう。

 

買主や不動産屋さんへの感謝の心を

忘れない事です。

 

これで、無事に滞りなく引越すことができ、

新生活がスタートできます。

 

ポイントは売却契約時の引渡し日の決定と

同じく契約時の「引渡し猶予」特約付与です。

売買契約書の特記事項に明記されていない限り

 

後から付けてほしいと申し出ても

ハンコを押した後ですので

断られる可能性が高いです。

 

くれぐれもご注意願います。