現在、首都圏や都心部を中心に

マンションの建設ラッシュの真っ最中である。

 

全国規模でみると既に1300棟もの

タワーマンションが建っていると言われ

不動産経済研究所の調べでは、

 

2017年3月時点で新たに

約300棟 11万戸の建設または

計画があるという。

 

念願のタワーマンションを35年ローンで

購入したものの、

・近所付合い

・騒音トラブル

・見直される管理費

・年々高くなる修繕積立金

・総会や役員の輪番制の頻度

 

等が原因で住み替えを検討している方も

それなりに多いという。

 

地価の変動や、景気、中古マンション相場等の

外的要因もあり、どのタイミングで売却をすれば

損失を最小限に留めることが可能なのかどうかを

考えてみた。

 

 

 

5年目に売るのが賢い売り方

 

 

まず、条件として

・購入時の頭金は2割程度積んでいる

・中古マンション相場が上がり続けている

・地価の大きな変動はほとんどない

 

場合において、5年目に売却を決めるのが

最も賢い選択だと私は思う。

それは5つの理由があるからだ。

 

 

 

①修繕積立金が低く設定されている

新築5年以内であれば、よほどの事が無い限り

大規模修繕が行われることはまず無いと言ってよい。

 

都内のタワーマンションであれば

平均で4~5万円を修繕積立金という

制度で毎月積み立てなければならないが

 

最初は修繕積立金が低く設定され、

5年を目途に見直される事が多い。

その場合、値上げされることがほとんどである。

 

 

②固定資産税・都市計画税が減免されている

 

新築マンションを購入すると購入後5年間の間

固定資産税・都市計画税が減免される。

5年間は「半額」となる。

 

 

 

③売却価格でローン残債を相殺できる

 

頭金を2割程積んであれば、購入後5年もすれば

売却価格でローン残債を相殺できる

ターニングポイントを迎えている事が多い。

 

マイホームを売却した場合、住宅ローンは

原則一括返済が基本となる為、

当然売却益で収まらなければ手持ちで

補填しなければならない。

 

ここで手持ちを減らしてしまう事は

何としても避けたい。

 

 

 

④所得控除で損益通算ができる

 

マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合

売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える

ことが条件で控除が受けられる。

 

 

⑤売却益が生じた場合の税率優遇が受けられる

 

3000万円を超える売却益が生じた場合は

当然、譲渡所得となり、課税対象になる。

 

5年を超える場合は長期譲渡所得

5年を超えない場合は短期譲渡所得となり

 

前者の場合は

所得税15% 住民税5%

 

後者の場合は

所得税30% 住民税9%

 

もの課税がかかってくる。

 

 

中古マンション相場はバブル期が到来し

56か月連続で上昇を見せているが、

業界内では不動産バブルの崩壊を危惧する

関係者も多い。

 

東京マンション相場下落はいつ?固定資産税はいくら取られるのか?

 

中古不動産の相場というものは

新築不動産相場と同じような動きをするが

中古の場合は相場はあってないようなもの。

 

タイミングが全て。

うまくこのビックウェーブを利用して

損失なく切り抜けてもらいたい。