まえがき

 

 

この記事は私が経験した

2017年11月から2018年1月までの期間で

新居の住宅ローンを通し、同時に自宅を

売却したレポートになります。

 

現時点では金融機関の状況や

方針が異なっているかもしれ

ませんのでご了承下さい。

 

仮審査申込み時の年齢は35才

勤続年数は訳あって1ヶ月

雇用形態はアルバイト・契約社員

返済負担率29%

 

※返済負担率とは

すべての借入に関し年収に占める

年間合計返済額の割合を言い

 

フラット35では

年収400万円未満→返済負担率30%以下

年収400万円以上→返済負担率35%以下

 

という基準があります。

 

例:年収360万 月々返済額9万円の場合

9万円×12ヵ月=108万円(年間返済額)

これを年収の360万円で割って×100

 

つまり返済負担率は超ギリの30%です。

 

 

おそらくこれでは

審査には通らないと思います。

 

なぜなら

現在払っている車のローン等

があれば、上記計算式に加算されるからです。

 

たった3000円月々の返済があるだけで

返済負担率は31%となり

完全にアウトです。

 

 

※フラット35は住宅支援機構が

民間の提携している金融機関と

共同で提供する長期固定金利の

住宅ローン商品の名称です。

 

こんな危機的状況で金融機関は

融資してくれるのでしょうか。

 

 

 

事前審査の落とし穴

 

多くの銀行は

現在ネットからの手続きで、

事前審査を申込むことができます。

 

最短1日で融資の可否を電話なり

メールなどで知る事が可能で、

 

ほとんどの場合、事前審査では

前年度・前々年度の年収をもとに

 

①借入返済率が範囲内であるか

②個人信用情報に問題がないか

 

この時点では簡易的な確認のみ

転職があった場合でも

1年以内の転職あり

にチェックを入れるだけなので

 

事前審査に出したネット系銀行は

楽天銀行フラット35→OK

住信SBIネット銀行フラット35→OK

 

という結果になり割と安心した状態で

11月25日に新築物件の不動産売買契約書

にサインしました。

 

この時売主さんには

物件が住宅支援機構が定める

・バリアフリー性

・省エネルギー性

・耐震性

 

のいずれかの基準を満たし、

フラット35Sに適合する事が判り

適合証明書の発行を依頼しました。

 

金利が10年間Aまたは5年間Bで

マイナス0.25%もの

金利優遇が受けられます。

 

申請費用は15万円+消費税で

納期は約一ヵ月かかるとの事。

 

なので

契約してから引渡しまで少なくとも

40日は見ておかないと引渡しまでには

間に合わないと言う事になります。

 

 

ネット系銀行の罠

 

物件の契約後、インターネットを

調べると、ネット系銀行の場合

事前審査に通っても本審査には

通らない確率が高い事が判明。

 

仲介の地元不動産さんに

『売主様を安心させる為にも

地元のろうきんへ事前審査を

出してほしい』

 

と言われた事と

 

売主より

㈱優良住宅ローンさんの

フラット35は非常におススメで

 

売主社名を出せば融通が利く

とうれしい情報を頂き、早速

11月27日に売り主名をやや大きく

書いて事前審査に出しました。

 

11月30日にレターパックで

返送されてきました。

 

ん?

レターパックの厚みが薄くて嫌な予感。

 

「今回のご融資は見送らせて

頂くことになりました」

 

 

 

血の気が引いていくのがわかりました。

 

その後

みずほ銀行→NG

三菱東京UFJ銀行→NG

三井住友銀行→NG

第四銀行→NG

北越銀行→NG

じぶん銀行→NG

りそな銀行→NG

 

大企業に勤めていたころは

6000万でも7000万でも貸します!

なんて言っていた銀行も

 

雇用形態がアルバイトになった瞬間

メガバンク系銀行から門前払いです。

微々たるものですが

 

・退職金がある

・現在の住宅の売却益が見込める

 

なんて言っても全く聞いてもらえません。

 

結局不動産屋さんの助言を聞き

ろうきんへ審査を出しましたが

これも

 

かなり足元を見てきます。。

・自宅の売却益を全て納める事

・アルバイト契約が安定した

収益を見込めるという証明書を

雇用先に発行してもらう事

 

上記条件付き

希望額からの大幅減額での提示でした。

 

ですが事前審査で条件付きOKを貰った事で

少し希望を持つことができました。

 

しかもろうきんは事前がOKだと

本審査で落ちることは99%ないそうです。

 

ですが肝心の金利はというと

フラットではなく変動金利で

2.8%・・・

 

でもこれが大きな保険になった事は

紛れもなく事実です。

感謝するしかありませんでした。

 

しかし不動産契約時に15万円もする

フラット適合証明を依頼していたため

ろうきんの本審査へ進めば「紙くず」です。

 

不動産屋さん経由でろうきんの

融資実行から逆算した日程を調べてもらい

期限は12月25日。

 

それまでに他に融資してくれる銀行を

見つけられなければろうきんへ本申込する

という事を約束した上で

 

残りの1カ月間、最後まで諦めずに

無駄あがきをしようと心に決めました。

 

 

ネット系銀行の長い本審査期間の罠

 

 

楽天銀行と住信SBIネット銀行は

既に事前審査OKを貰っていましたので

 

ダメもとで必要書類を揃えて

楽天銀行へは12月4日に

本審査書類を郵送しました。

 

一年以内の転職ありの場合、

本審査では勤務先が発行する

給与証明書が必要になります。

 

しかも銀行指定の書式でなければならず、

これが一番大変で最も時間を要します。

 

転職したばかりで

非常に頼みにくい・・・

 

その上、会社には

遠方へ引越すことを言っていないし

(住宅ローンが通らないと言えない)

 

隈なく書類に目を通すと、備考欄で

提出できない書類がある場合は理由を

書いてくださいとありましたので

 

「会社から余計な詮索をされたくない」

という理由を添えて

給与証明書は添付しませんでした。

 

 

そんな中、ふと書類に目を通すと

楽天銀行の場合、本審査自体は約2週間ですが

融資実行までは最短で35日とあります。

 

融資してほしい日から考えると

結構ギリギリでしたが

 

イーバンク銀行時代からの顧客だ

という強みもあった為、この時点では

楽天銀行が大本命でした。

 

住信SBIネット銀行のほうは

審査から融資まで45日。

加えて

3ヶ月分の給与明細が必要との事で

ここで断念しました。

 

楽天銀行へは

12月4日にレターパックで本審査の書類を郵送して

12月8日に福岡へ届いた旨のメールが届き

 

さらに12月11日には明らかに不機嫌な口調の

審査担当者から電話が入り、一方的に

給与証明書がないんじゃ話にならない。

 

それが届くまで審査を中断します

と連絡が入りました。

 

だったら本審査の書類にはっきりと

「給与証明書なしでは審査しません」と

書いとけっ!と心の中で叫びました。

 

大本命がこんな所でまさかの大番狂わせ。

 

ですが落胆している暇はありません。

現在の住宅は売却が決まり、引渡しまで

期限があるのですから。

 

期限を守れない場合、違約金は

数百万規模です。

加えてローン審査でつまずいて

新居の引渡しができない場合は

手付金は倍返し。

 

もう後には引けません。

 

そこで、他にも

フラット35で審査が早い

金融機関を探そうと思いました。

 

 

 

救世主「ARUHI」と承認までのプロセス

 

ネットで調べると

事前審査は最短即日回答

 

本審査から融資実行まで

最短5日とあります。

とうとう救世主が現れたと

胸が踊りました。

 

しかし、こちらの事情が事情だけに

慎重に行かねばなりません。

 

ネットからの

機械的な入力で事前審査を

通す事もできましたが、

 

もう同じ失敗はできないことから

担当者と窓口で直接相談する

事にしました。

 

融資の際は事務手数料がネットから

行うよりも高くつきますが、

もう気にしてられません。

 

12月8日

ARUHIへ直接相談。

アポイントはネットからできました。

 

担当者が来て奥へ通された後

事情を説明すると

やはり難しいとの回答でした。

 

転職後1ヶ月から

申込む事は可能となっていますが

 

転職後1ヶ月で本当に

審査を出す人は存在せず

前例がないと言われました。

 

しかしこう提案されました。

ダメだったときに

すぐに切り替えられる様に

親子リレーローンとの2本建て

で臨みましょう。と。

敢えて2本にする事により

決意がより鮮明です。

 

親子リレーは最初から

使うつもりはありませんでした。

理由は

 

・審査が通常審査より長引く

・親が亡くなったとき遺産相続の対象となる

 

それでも

すぐに書類集めに取り掛かり

12月11日に事前審査を出し

その日の夕方には承認の回答。

 

12月12日に本審査書類を揃え

12月13日より本審査開始。

 

12月15日には追加資料で

・銀行からの給与振込みがわかる証明

・保有資格証のコピー

 

上記2点の提出の対応を行い、

そして

12月18日

本審査承認の連絡がきました。

 

12月22日に住民票を移し

司法書士と土地家屋調査士と

登記に関わる委任状を交わし

 

あとは売主発行の

適合証明を待つのみとなりました。

 

1月4日に適合証明が

ARUHIに届き

1月13日にローン契約

1月25日に融資実行

1月27日に引渡しを受け、無事に引越しました。

 

売却の物件も

1月29日に引渡しと登記抹消

残っていた住宅ローンの完済手続きを行い

 

ようやく深い霧から抜け出せたような

そんな清々しい感覚に陥りました。

 

 

 

 

さいごに

 

いかがでしたか?

転職後1ヶ月であろうと

アルバイトであろうと

フラット35を通す事ができました。

 

適合証明書も発行され

フラット35Sに昇格です。

金利は0.91%。

 

適合証明書はやはり第三者機関による

発行となるため、物件契約後

2か月は見ておいた方が良いです。

 

ローン契約時に必要になります。

 

 

今の時代

いくら自由な働き方が増えたとはいえ

 

アルバイトを安定した収入として

扱わない金融機関は

まだまだ多いと言う事です。

 

ARUHI

ろうきん

はアルバイトを安定した収入

として見てくれるという事です。

 

銀行や支店などによっては

非正規雇用者の扱いや

年間返済負担率の計算方法が異なりますので

 

ネットで開示されている情報は目安に留め

窓口で相談する事が大事になるかと思います。

 

アルバイトで、しかも転職1か月での

フラット35通過の前例を立てた事は

 

私と同じような状況で悩む方への

励みになれば嬉しく思います。

 

是非、諦めることなく自分の事情に

合わせた提案をしてくれる銀行を

見つけて下さい。

 

本気で探せば、きっとあるはずです。