家を買い替える

 

それは不動産の

売りと買いを同時に

行う事を意味します。

しかしながら

実際は同時に決済する事は

物理的に不可能です。

 

 

 

住宅ローン残高を確認する

 

まずは自分の住まいが今

いくらで売れるのかを確認し

住宅ローン残高よりも

高く売れる見込みを

立てる必要があります。

 

万が一

住宅ローン残高が残る場合、

決済時に不足分を手持ちの

現金で補う必要が出てきます。

 

 

 

周辺の中古物件相場を知る

 

 

中古物件相場というのは

新築物件相場にほぼ

比例します。

オリンピックや都市開発

リニア新幹線など

目先のイベントでも

地価は上昇に転じます。

 

まずは

周辺の同じような

間取り

築年数

駅からの距離で

過去にいくらで売れた

実績があるのかを把握

すると良いでしょう。

 

 

 

売り先行か買い先行か

 

 

一括で住宅を購入するなら

買い先行

になるかと思いますが

住宅ローンが残った状態で

あるならば必然的に

売り先行を選択する事に

なります。

二重に住宅ローンが組める程

年収があれば別ですが

銀行の審査はより

厳しくなります。

 

 

 

良い不動産屋を探す

 

 

よくCMなどで

東急リバブル等の

仲介不動産会社をよく

見かけますが

担当者もピンキリで

下手をすると

土地の相場を全く知らない

担当者が付いたりします。

 

できれば

地元密着型の

良い不動産会社を

見つけましょう。

 

仲介手数料は売買代金の

3%+6万円が上限です。

但し

絶対払わないといけない

訳ではありませんが

不動産会社はこの

上限額が当たり前だと

思い込んでいます。

 

 

 

引渡猶予の特約を必ずつける

 

 

引渡猶予とは

売買契約で売る側が

決済後引渡まで一定期間の

猶予をもらう特約で、

決済後10日間または2週間の

期間を設ける場合が多いです。

買い替えの場合、

売る決済と買う決済を

同時に行って引越す事は

物理的に不可能です。

 

決済後は速やかに

所有権が買う側へ移る為

猶予期間分の家賃や光熱費

は売主が日割りで負担する

のが通例です。

 

不動産会社と買主は

この特例を付ける事を

かなり嫌がる傾向にあります。

不動産売買契約書の

備考欄にこの特例が

明記されていなければ

決済日までの引越しを

しなければなりません。

 

こちらから何も言わなきゃ

不動産会社は黙り込み

引渡猶予特約の提案すら

してくれないと思います(笑)

 

不動産会社の担当者は

そんな特約を付けなくても

売買契約締結後であれば

融資審査では今お住いの

住宅ローンを無いものとして

銀行は審査してくれますよ?

 

そう言ってくるでしょう。

 

でも

覚えておいてください。

例えそうであろうとも

多くの銀行は

売りに出した物件を

先に決済しないと

新居の融資実行はされません。

 

そりゃそうですよね?

だって先に新居の融資実行

したらその時点で

二重ローンになるわけで

融資実行の後で

買主の気が変わって

手付放棄で契約解除・・・

なんてことがあれば

二重ローンで支払いが

滞るかもしれない訳で

銀行はリスクを背負って

まで融資実行してくれる

可能性はかなり低いです。

 

この引渡猶予の特約を

付けることで

新居の融資実行時には

旧住まいの売却益を

融資の手数料や諸経費

頭金などに回すことが

可能になります。

 

またここで希望する

新居が見つからなかった場合は

売り先行で

自宅の売却日が決まっていますので

仮住まいが必要に

なってきます。

 

新居の諸経費のほかに

余計に引越し費用も

かかってきますので

ここが難しい所です。

 

 

 

住民票と印鑑登録証明書の予備をとっておく

 

 

自宅の売却時には

住宅ローン完済手続に併せ

司法書士による

登記抹消手続きが必要です。

費用は2万円ほどです。

 

その際

旧住所の住民票と

印鑑登録証明書が要ります。

新しい住所でも

出来なくはないですが

司法書士へ支払う代金は

高くなります。

 

また

新居のローン契約時には

新住所の住民票と

印鑑登録証明書が

必要です。

 

表題登記を

土地家屋調査士さん

移転登記と保存登記を

司法書士に依頼するはず

ですので

こちらは新住所へ

住民票を移した後

住宅用家屋証明書の

交付を受ければ

登記に関わる

登録免許税の軽減が

受けられます。

 

 

新住所へ住民票を移す際の注意点

 

 

住民票は

実際に住み始めないと

移せない

 

住民票を新居へ

移さないと

住宅用家屋証明書が

交付されない

 

家屋証明が無いと

登記で登録免許税が

軽減されないという

矛盾が生じます。

 

その矛盾について

役所の職員は

理解しています。

 

なのでここでは

引越しましたと嘘をついて

住民票を移します。

 

もう一度言います。

市役所では必ず

引越したかどうか

確認してきますので

ここでは

引っ越しました。と

申告してください。

 

引っ越してないと

住民票を移せない

ルールになっています。

 

性格上、どうしても

嘘はつけないと

言う方は

登録免許税が約4倍に

跳ね上がってしまいますが

旧住所で登記を行ってください。

 

 

それと

旧住所で登記を行った場合

住所の変更登記で

さらに費用がかるので

ご注意下さい。

 

 

 

いかがでしたか?

自宅の買い替えって

結構大変ですよね。

タイミングが狂うと

いろいろな人に迷惑が

かかるばかりか、

面倒な手続きが増えます。

 

このレポートが

これから買い替える

皆様の

お役に立てれば

幸いです。